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Publié le: 28/07/2019 Modifié le: 28/07/2019

Comment réussir son investissement en colocation et obtenir du CASH FLOW ?

En vogue depuis plusieurs années, la colocation séduit de plus en plus en raison de ses nombreux avantages pour les propriétaires de biens immobiliers. Aujourd'hui, la demande de colocation est plus importante que l'offre dans de nombreuses villes, ce qui explique l'engouement pour l'investissement en colocation dans de nombreuses villes de France et ce, pour toutes les tranches d'âge. Comment réussir votre investissement en colocation et obtenir du CASH FLOW ? Nous vous répondons dans cet article.

Investissement en colocation : avantages

Ceux qui font l'acquisition d'un bien immobilier en vue de le mettre en colocation réalisent un investissement intéressant puisque moins onéreux à l'achat. Prenons par exemple un F3 de 60 m² à Lyon. Pour 290 000 €, vous pouvez obtenir un tel bien immobilier dans l'hyper centre, à proximité de toutes les commodités. Cela vous revient donc à 4 833 € le m², que vous pourrez louer 1000 € hors charges par mois et davantage pour 2 chambres. Le rapport locatif est bien plus intéressant en optant pour l'investissement en colocation, ce qui permet d'obtenir un cashflow plus important. En effet, si vous optez pour une seconde chambre, vous louez votre logement bien plus cher. Ainsi, plus vous avez de chambres et plus votre bien immobilier rapporte un gain conséquent.

Un régime fiscal avantageux

Un avantage d'opter pour l'investissement en colocation est sans conteste le régime fiscal plus intéressant. En effet, en optant pour ce type d'investissement, vous bénéficiez du régime Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Concrètement, deux choix s'offrent à vous dans le cadre du statut LMNP :

Néanmoins, vous ne pouvez pas générer de déficit foncier comme cela est le cas dans une location vide. Si la location fait apparaître un déficit, ce dernier doit se reporter sur les recettes des années suivantes.

Une gestion facilitée

Au quotidien, la gestion de la colocation est plutôt facile, bien loin des idées préconçues sur la question. Le principe de la colocation est souvent l'autogestion et lorsqu'il y a vacance d'un colocataire, les autres se chargent généralement de trouver un nouveau colocataire. Vous n'avez alors plus qu'à donner votre accord après analyse du dossier. Le fait de résider à plusieurs dans un même logement créé un effet de groupe qui permet à chacun de prendre ses responsabilités. Si votre investissement est bien choisi et que le bien immobilier se situe dans une ville à forte demande, vous trouverez dans tous les cas rapidement quelqu'un pour remplacer l'ancien colocataire. Si le turn over peut être important, la vacance locative n'est généralement jamais de longue durée.

Réussir son investissement en colocation : le choix de la ville

En matière d'investissement en colocation, toutes les villes ne sont pas similaires. En effet, il est indispensable de bien choisir le lieu où vous souhaitez mettre en place cette colocation et proposer votre logement. Les grandes villes jouissent d'une demande importante et drainent une population de jeunes actifs et d'étudiants souvent conséquente. En règle générale, il s'agit des deux populations cibles intéressées par la colocation. Choisir une ville universitaire peut donc être un bon pari en ce sens.

Critères à prendre en compte pour choisir la ville d’implantation du bien

Pour bien sélectionner la ville où se situera votre logement, prenez en compte deux critères cumulatifs : le prix au mètre carré dans la ville et la demande locative en colocation. Le prix au m² considéré doit être celui à l'achat et bien entendu celui à la location. Si un investissement en plein centre-ville n'est pas financièrement envisageable, il est alors opportun d'opter pour une zone bien desservie par les transports et dont l'accès au centre-ville est facilité. Ceux qui choisissent la colocation souhaitent généralement pouvoir avoir accès rapidement et facilement aux principaux centres d'intérêt de la ville, comme les universités par exemple.

La transformation du logement en colocation

Une fois que vous avez réalisé un cahier des charges comprenant le nombre de chambres disponibles, de salons, de cuisines et de salles de bain, vous pouvez éliminer un nombre important d'appartements qui ne conviennent pas. Les chambres doivent être suffisamment spacieuses, de taille homogène, et chacun doit pouvoir avoir son intimité. Le potentiel de transformation d'un logement en vue de le transformer en colocation est à prendre en compte. La présence d'un balcon ou d'une terrasse est évidemment un plus. Généralement, vous devrez transformer la distribution du bien immobilier acheté afin de l'adapter à la vie en colocation.

Réglementation sur la colocation

Que nous dit la loi à propos de la colocation ? Considérée comme la location à plus d'une personne, sans concerner les couples pacsés ou mariés, la colocation peut être soumise soit au régime du contrat unique soit à celui de plusieurs contrats entre bailleur et colocataires.

La colocation avec un seul bail

Qu'en est-il de la colocation avec un bail unique ? Régi par la loi du 6 juillet 1989, ce type de colocation est dit classique. Le contrat est signé par l'ensemble des locataires, ce qui leur garantit de bénéficier des mêmes droits et obligations. Chaque colocataire doit donc être obligatoirement inscrit sur le bail. Dans le cas contraire, il n'aura aucun droit ni titre sur le bien. Si le contrat de bail prévoit une clause de solidarité, chaque colocataire peut être contraint de devoir verser la totalité du loyer. Il pourra ensuite se retourner vers les autres colocataires afin d'en obtenir le remboursement. Si un colocataire quitte le logement, le loyer ne fait pas l'objet d'une diminution et si le contrat de bail le prévoit, celui qui sort continue d'être solidaire avec les colocataires restant. Le dépôt de garantie est restitué au moment du départ définitif des lieux.

La colocation avec plusieurs baux

Il est possible pour le propriétaire de consentir à la signature de plusieurs baux portant chacun sur une pièce du logement. Ainsi, chaque colocataire signe son propre bail, correspondant à sa propre partie du logement. Il jouit exclusivement d'une pièce en particulier du bien (généralement la chambre) tout en pouvant avoir accès aux pièces communes. Il s'agit légalement d'une division du logement, devant respecter le Code de la Construction et de l'Habitation. Concrètement, cela signifie que la pièce à usage exclusif doit obligatoirement avoir une superficie minimum de 14 m² (33 m3) et proposer un équipement comme un lavabo. De son côté, le propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer qu'il souhaite pour chaque contrat, néanmoins le montant total des loyers ne peut pas excéder le loyer qui aurait été fixé si un seul contrat avait été conclu. Le loyer de référence majoré doit être pris en compte dans ce calcul. Enfin, les règles de peuplement dans un même logement exigent une superficie habitable d'au minimum 9 m² pour une personne seule, 16 m² pour deux individus et 9 m² supplémentaire pour toute nouvelle personne.

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