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Publié le: 13/04/2018 Modifié le: 22/08/2019

Garanties de construction : de quoi s’agit-il ?

La VEFA, ou Vente en l'état futur d'achèvement, est une vente de biens immobiliers sur plans. Une fois que vous avez choisi la maison ou l'appartement que vous souhaitez acquérir, le promoteur immobilier vous fait signer un avant-contrat, autrement appelé contrat de réservation. Plusieurs mois plus tard, il est temps de signer le contrat définitif devant le notaire. Durant la construction, vous vous acquittez d'une partie échelonnée du prix du bien à mesure qu'avancent les travaux. Pendant la construction et après la remise du bien, vous disposez de garanties de construction. Zoom sur ces garanties de construction avec PrixPromoteur.

La garantie d'achèvement et la possibilité d'obtenir remboursement

Durant la phase de construction, il peut parfois arriver que la vente soit résolue pour défaut d'achèvement des travaux. On distingue la garantie d'achèvement et la garantie de remboursement, ces dernières n'étant en principe pas cumulatives. En pratique, le contrat prévoit souvent les deux garanties.

Garantie de remboursement en début de chantier

En début de travaux, c'est la garantie de remboursement qui s'applique plutôt que la garantie d'achèvement. En effet, il est plus pratique de rembourser les faibles montants versés à ce stade plutôt que de contraindre à l'achèvement, ce qui présenterait un risque pour le garant exposé à financer une part conséquente des travaux. Cette garantie s'applique en cas de défaillance manifeste de la part du promoteur. Il en va différemment en fin de chantier puisque les sommes versées sont généralement conséquentes. La garantie d'achèvement pourra alors dans ce cas s'appliquer.

Contours de la garantie de remboursement

En cas de mise en œuvre de la garantie de remboursement, l'acquéreur se voit restituer tous les versements qu'il a faits relativement au prix d'acquisition du bien immobilier. Néanmoins, tous les frais bancaires et d'acte ne sont pas comptabilisés dans la garantie de remboursement. Une fois que les travaux sont terminés, ces garanties cessent d'exister. A l'achèvement de l'immeuble, le vendeur réceptionne l'ouvrage en compagnie de tous les professionnels du bâtiment qui sont intervenus dans le chantier. C'est ensuite à votre tour de réaliser les formalités de livraison.

Les garanties de construction prévues par la loi

La législation française prévoit plusieurs garanties de construction destinées à protéger l'acquéreur de tout risque, notamment de malfaçon, pouvant concerner l'ouvrage. La loi Spinetta de 1978 prévoit quelques garanties légales qui prennent naissance au jour de la réception du chantier par l'acquéreur, autrement dit au jour où le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage avec ou sans émettre de réserves. Il s'agit plus précisément :

Des garanties légales obligatoires

Ces garanties sont d'ordre public ce qui signifie qu'il est impossible de les suspendre ou de les atténuer par un contrat. Elles revêtent un caractère obligatoire, ce qui permet au propriétaire de pouvoir agir rapidement s'il s'aperçoit d'un vice ou d'un dysfonctionnement. Néanmoins, le contrat peut parfaitement prévoir d'intégrer certains travaux supplémentaires dans le champ de ces garanties : dans ce cas il ne s'agit pas de diminuer la portée de ces garanties légales mais bien de l'étendre.

Mise en jeu des garanties légales

Comment faire, en tant que maître d'ouvrage, pour actionner les garanties légalement prévues par le droit ? Le principe même de ces garanties est d'inverser le sens de la preuve, ce qui signifie concrètement qu'il existe une présomption de responsabilité de la part du constructeur. Ainsi, pour mettre en jeu une garantie légale, le maître d'ouvrage n'aura pas à prouver la faute du constructeur par tout moyen et devra simplement prouver qu'il existe bien un dommage pouvant être imputé au constructeur et qui rentre dans le jalon des critères déterminés par la loi. Du côté du constructeur, ce dernier peut seulement s'exonérer en prouvant l'existence d'une force majeure, la faute de la victime ou bien le fait d'un tiers. Autrement, il sera tenu de répondre de sa responsabilité vis-à-vis de l'acquéreur de l'immeuble.

La garantie des vices et l'obligation de réserve à la réception

La garantie des vices apparents revêt toute son importance au jour de la réception. Ce moment doit d'ailleurs être différencié de la livraison qui intervient ultérieurement. Au jour de la réception du chantier, le propriétaire vérifie la qualité du logement et inspecte les lieux pour vérifier qu'il n'y ait pas de vices apparents, c'est-à-dire visibles à l'œil nu par une personne suffisamment attentive. Si des vices sont relevés, le procès-verbal de réception doit inclure des réserves qui indiquent tous les défauts à corriger au plus vite. L'entrepreneur doit corriger ces défauts dans un délai maximum de 90 jours, faute de quoi il peut être mis en demeure de financer les travaux à réaliser par un autre professionnel.

Intérêt de la garantie des vices apparents

Pour quelles raisons cette garantie des vices apparents revêt toute son importance pour l'acquéreur ? Cette garantie permet à l'acquéreur de pouvoir agir en dénonçant des désordres apparents, dans le mois qui suit la livraison, même s'ils n'ont pas fait l'objet d'une réserve. Cela peut en effet résulter d'un oubli de la part du maître d'ouvrage, ce qui peut donc en pratique être rectifié par la mise en jeu de cette garantie légale des vices apparents.

Comment actionner la garantie des vices apparents ?

Les vices apparents servent à désigner tous les vices (par exemple un élément défectueux de l'ensemble) sans concerner la non-conformité. La garantie de parfait achèvement prend le relais de la garantie des vices apparents un mois après la livraison, lorsque cette dernière garantie prend fin. Ainsi, après la remise des clés, vous pouvez signaler pendant 1 mois tous les défauts et malfaçons dont vous avez connaissance après un examen visuel attentif. Au-delà de ce délai d'un mois, la garantie ne peut plus jouer si le vice constaté était apparent et qu'il n'avait pas fait l'objet d'une réserve de votre part au jour de la livraison. Dans un premier temps, pensez bien à signaler ces désordres au vendeur par courrier recommandé avec avis de réception. Deux situations peuvent alors apparaître :

La garantie de parfait achèvement : pour une durée d'un an après réception

La garantie de parfait achèvement est définie au Code civil, dans son article 1792-6 plus précisément. Elle est destinée à couvrir tous les défauts de conformité et autres malfaçons apparents au jour de la réception du chantier et ayant donné lieu à des réserves émises par le propriétaire. Elle couvre également tous les désordres apparus dans l'année qui suit la réception des travaux, sous condition qu'ils aient été préalablement signalés au maître d'ouvrage par courrier recommandé avec avis de réception. Les désordres pris en compte ne sont pas ceux qui ressortent d'une usure normale du bien.

Comment actionner la garantie de parfait achèvement ?

Comment faire pour actionner cette garantie de parfait achèvement ? Le propriétaire peut mettre en jeu la garantie de l'entrepreneur et non pas du vendeur de l'immeuble qui est tenu de résoudre les désordres et autres malfaçons constatés. Au préalable, il informe l'entrepreneur de tous les désordres qu'il a constatés, photos à l'appui par exemple. Ce courrier est à envoyer obligatoirement par lettre recommandée avec avis de réception afin de vous constituer une preuve de l'envoi, préalable indispensable de toute action entreprise par la suite. Si l'entrepreneur ne souhaite pas procéder de lui-même à la réfection des désordres constatés, l'acquéreur peut donc demander par voie de justice à ce que ces travaux soient réalisés par une entreprise différente, aux frais de l'entreprise qui a failli à ses obligations.

Action en justice : saisine du TGI en référé

Concrètement, l'acheteur saisit le président du TGI (Tribunal de Grande Instance) du lieu où est situé l'immeuble, en référé pour plus de rapidité dans la décision. Le juge constatera alors la défaillance de l'entrepreneur, ce qui permettra au garant de mettre le constructeur en demeure de réaliser les travaux ou bien de choisir un professionnel différent pour les effectuer.

La garantie de bon fonctionnement pour les éléments d'équipement dissociables

Pour tous les éléments d'équipement dont le corps est dissociable des autres ouvrages d'ossature, de clos, de couvert, de fondation ou encore de viabilité, la garantie de bon fonctionnement peut être mise en œuvre. Les éléments en question doivent pouvoir être dissociables et démontables de la construction, sans que cela ne détériore le support. Il s'agit notamment des faux plafonds ou encore des revêtements de peinture. Tous les constructeurs sont tenus de respecter cette garantie et ses contours. Cette dernière peut être actionnée pendant 2 ans à partir du jour où le maître d'œuvre a réceptionné l'ouvrage.

Comment mettre en action la garantie de bon fonctionnement ?

En tant que propriétaire de l'immeuble, comment mettre en œuvre la garantie de bon fonctionnement ? Dans un premier temps, le propriétaire informe le vendeur de l'immeuble des désordres constatés par voie de courrier recommandé avec accusé de réception. Dans ce courrier, il sollicite la réparation de ces dysfonctionnements en mettant en jeu la garantie biennale de parfait fonctionnement. Dans le cas où le vendeur ne s'exécute pas, l'acquéreur peut parfaitement saisir le président du TGI en référé afin d'obtenir l'exécution de la réparation. S'il apparaît que ce n'est pas le vendeur mais le fabricant qui est responsable des désordres, le vendeur ne peut pas se défaire de sa responsabilité mais pourra par la suite se retourner contre le fabricant. Il reste tout de même tenu de répondre de sa responsabilité au titre de la garantie de bon fonctionnement.

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